… tylko od razu kamienicę (ale o tym dalej)?
Wiele osób uważa to za najlepszą inwestycję. Ja nie zgadzam się z tym. Owszem, nieruchomość na wynajem może być świetną, nawet najlepszą, inwestycją (sam tak inwestuję), ale nie pojedyncze mieszkanie.
Koszty inwestycji
Koszty związane z rozpoczęciem inwestycji są ogromne i często pomijane. Mam na myśli nie tylko koszty mieszkania, na co przecież można zaciągnąć kredyt, ale głównie zaangażowanie, jakie należy włożyć. We wpisie http://bezemerytury.pl/blog/index.php/skandaliczne-wymagania-bankow-udzielajacych-kredyt-hipoteczny opisałem aspekt związany z zaciąganiem kredytu. A przecież zanim to zrobimy musimy poświęcić bardzo dużo czasu na analizy rynku, lokalizacji, szukanie optymalnego mieszkania. Później musimy włożyć sporo energii w urządzenie takiego mieszkania pod wynajem, w znalezienie najemców, w ich comiesięczną obsługę (ściąganie płatności, ponaglenia. spisywanie liczników, awarie itd).
Zwrot z inwestycji
A jaki jest efekt – czynsz z wynajmu w najlepszym razie pokrywa nam ratę kredytu. Nie ma żadnego zarobku, a często jest o wręcz strata, jeśli wokół jest więcej takich mieszkań i musimy obniżyć czynsz do poziomów rynkowych. Spotykam się często z poglądem, że nie warto liczyć „zwrotu z inwestycji”, bo nie chodzi o inwestowanie/spekulację, tylko o budowanie wolności finansowej. Jednakże fakt, czy kupimy mieszkanie za 100, czy za 120 tys ma moim zdaniem ogromne znaczenie – albo czynsz z niego (po odliczeniu kosztów dla spółdzielni/administracji itd) pokryje ratę kredytu, albo nie. Albo pokryje ją z małą nawiązką, albo z dużą.
I to moim zdaniem jest właśnie kluczowe – by „na czysto” zostawało nam najwięcej – by wystarczyło mieć w portfelu np. 5 mieszkań, a nie 7. A do tego wskaźnik zwrotu z inwestycji – czynsz netto/cena mieszkania jest właśnie idealny. Jeśli zwrot wynosi 4% to wiadomo, że nie jest to dobra inwestycja i nie przyczyni się nam ona do budowania wolności finansowej – będzie to wręcz cofanie się, gdy zaciągnęliśmy kredyt na 7% – po prostu, zamiast zarabiać na danym mieszkaniu np. 300zł na benzynę do naszego auta, będziemy tracić 300zł, czyli jeszcze bardziej się zniewalać, zamiast uwalniać.
Dygresja – dostałem ostatnio pismo zwiększające podatek gruntowy z 80 na … 1200zł rocznie… Dotyczyć to będzie po kolei wszystkich mieszkań budowanych na gruncie wieczyście dzierżawionym (czyli budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, a pewnie i wielu developerów). Radzę uważać na tę kwestię kupując mieszkanie – czy kupujemy je z udziałem we własności, czy tylko wieczystej dzierżawie gruntu…
Inspiracja
Na początku 2010 roku wpadła mi w ręce książka „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” napisana przez Sławka Muturi i Roberta Zduńczyka. Książka o Fridomii zmobilizowała mnie do silniejszego myślenia o mojej wolności finansowej dzięki przychodom pasywnym. Fridomia więc pojawiła się w odpowiednim momencie. Wprawdzie o inwestowaniu w nieruchomości czytałem już sporo, ale dopiero ta książka (a może kluczem był ten czas w moim życiu…) realnie skłoniła mnie do poważnych działań w tym kierunku – polecam Ci ją jako lekturę obowiązkową.
Książka ta, jak i wiele innych publikacji, głównie w Internecie, omawia aspekty inwestycji w mieszkanie, czasem kilka. Po dokonaniu obliczeń uwzględniających też koszty obsługi nieruchomości (zarządzanie) wyszło mi jednak, że inwestowanie w pojedyncze mieszkania oznaczałoby dla mnie za długą, jak na moje ambicje, drogę do wolności finansowej, a w większości przypadków nie byłoby w ogóle opłacalne (mieszkania w centrum Warszawy znacznie taniej jest wynająć, niż kupować na kredyt, a powinno być odwrotnie).
Pierwsze próby inwestycyjne
Akurat tak się złożyło, że kilka miesięcy później wpadło mi w ręce ogłoszenie o sprzedaży powojennej kamienicy w mieście pod Warszawą. Kamienica do remontu miała 10 mieszkań po 50m2. Wprawdzie obliczenia dla niej też wyszły mało zachęcające (choć lepsze, niż dla mieszkania w centrum), ale to natchnęło mnie do sprawdzenia opłacalności budowy budynku z wieloma kawalerkami.
Dwie inwestycje mi „odeszły” choć poświęciłem łącznie kilka tygodni na analizowanie, a nawet na projektowanie wnętrza (byłem już pewny zakupu). Trzecia działka natomiast pojawiła się kilka godzin po odejściu drugiej i okazało się, że ta trzecia jest lepsza niż tamte dwie razem wzięte 🙂
I to był strzał w dziesiątkę – tak wyobrażam sobie moją wolność finansową – od razu plan portfela mieszkań realizowany w trzech etapach – skok na głęboką wodę, ale z dwiema zapasowymi butlami powietrza, o czym w dalszej części tej publikacji… Pamiętaj, że robisz to, by być wolnym, a nie by jak najszybciej zacząć zarabiać, nie zniewalaj się więc dodatkowo sam, martwiąc się o uciekające okazje, nie ta, to inna 🙂
Chcesz wiedzieć więcej?
Nie będę tu opisywał konkretów na temat inwestowania w budynek z wieloma kawalerkami – uważam, że to unikalna wiedza i nie będę się nią dzielił publicznie. Jeśli jesteś tym zainteresowany zobacz moją ofertę na BezEemerytury.pl/jak-zostac-kamienicznikiem.