Dlaczego nie kupować mieszkania na wynajem
… tylko od razu kamienicę (ale o tym dalej)?
Wiele osób uważa to za najlepszą inwestycję. Ja nie zgadzam się z tym. Owszem, nieruchomość na wynajem może być świetną, nawet najlepszą, inwestycją (sam tak inwestuję), ale nie pojedyncze mieszkanie.
Koszty inwestycji
Koszty związane z rozpoczęciem inwestycji są ogromne i często pomijane. Mam na myśli nie tylko koszty mieszkania, na co przecież można zaciągnąć kredyt, ale głównie zaangażowanie, jakie należy włożyć. We wpisie http://bezemerytury.pl/blog/index.php/skandaliczne-wymagania-bankow-udzielajacych-kredyt-hipoteczny opisałem aspekt związany z zaciąganiem kredytu. A przecież zanim to zrobimy musimy poświęcić bardzo dużo czasu na analizy rynku, lokalizacji, szukanie optymalnego mieszkania. Później musimy włożyć sporo energii w urządzenie takiego mieszkania pod wynajem, w znalezienie najemców, w ich comiesięczną obsługę (ściąganie płatności, ponaglenia. spisywanie liczników, awarie itd).
Zwrot z inwestycji
A jaki jest efekt – czynsz z wynajmu w najlepszym razie pokrywa nam ratę kredytu. Nie ma żadnego zarobku, a często jest o wręcz strata, jeśli wokół jest więcej takich mieszkań i musimy obniżyć czynsz do poziomów rynkowych. Spotykam się często z poglądem, że nie warto liczyć „zwrotu z inwestycji”, bo nie chodzi o inwestowanie/spekulację, tylko o budowanie wolności finansowej. Jednakże fakt, czy kupimy mieszkanie za 100, czy za 120 tys ma moim zdaniem ogromne znaczenie – albo czynsz z niego (po odliczeniu kosztów dla spółdzielni/administracji itd) pokryje ratę kredytu, albo nie. Albo pokryje ją z małą nawiązką, albo z dużą.
I to moim zdaniem jest właśnie kluczowe – by „na czysto” zostawało nam najwięcej – by wystarczyło mieć w portfelu np. 5 mieszkań, a nie 7. A do tego wskaźnik zwrotu z inwestycji – czynsz netto/cena mieszkania jest właśnie idealny. Jeśli zwrot wynosi 4% to wiadomo, że nie jest to dobra inwestycja i nie przyczyni się nam ona do budowania wolności finansowej – będzie to wręcz cofanie się, gdy zaciągnęliśmy kredyt na 7% – po prostu, zamiast zarabiać na danym mieszkaniu np. 300zł na benzynę do naszego auta, będziemy tracić 300zł, czyli jeszcze bardziej się zniewalać, zamiast uwalniać.
Dygresja – dostałem ostatnio pismo zwiększające podatek gruntowy z 80 na … 1200zł rocznie… Dotyczyć to będzie po kolei wszystkich mieszkań budowanych na gruncie wieczyście dzierżawionym (czyli budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, a pewnie i wielu developerów). Radzę uważać na tę kwestię kupując mieszkanie – czy kupujemy je z udziałem we własności, czy tylko wieczystej dzierżawie gruntu…
Inspiracja
Na początku 2010 roku wpadła mi w ręce książka „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” napisana przez Sławka Muturi i Roberta Zduńczyka. Książka o Fridomii zmobilizowała mnie do silniejszego myślenia o mojej wolności finansowej dzięki przychodom pasywnym. Fridomia więc pojawiła się w odpowiednim momencie. Wprawdzie o inwestowaniu w nieruchomości czytałem już sporo, ale dopiero ta książka (a może kluczem był ten czas w moim życiu…) realnie skłoniła mnie do poważnych działań w tym kierunku – polecam Ci ją jako lekturę obowiązkową.
Książka ta, jak i wiele innych publikacji, głównie w Internecie, omawia aspekty inwestycji w mieszkanie, czasem kilka. Po dokonaniu obliczeń uwzględniających też koszty obsługi nieruchomości (zarządzanie) wyszło mi jednak, że inwestowanie w pojedyncze mieszkania oznaczałoby dla mnie za długą, jak na moje ambicje, drogę do wolności finansowej, a w większości przypadków nie byłoby w ogóle opłacalne (mieszkania w centrum Warszawy znacznie taniej jest wynająć, niż kupować na kredyt, a powinno być odwrotnie).
Pierwsze próby inwestycyjne
Akurat tak się złożyło, że kilka miesięcy później wpadło mi w ręce ogłoszenie o sprzedaży powojennej kamienicy w mieście pod Warszawą. Kamienica do remontu miała 10 mieszkań po 50m2. Wprawdzie obliczenia dla niej też wyszły mało zachęcające (choć lepsze, niż dla mieszkania w centrum), ale to natchnęło mnie do sprawdzenia opłacalności budowy budynku z wieloma kawalerkami.
Dwie inwestycje mi „odeszły” choć poświęciłem łącznie kilka tygodni na analizowanie, a nawet na projektowanie wnętrza (byłem już pewny zakupu). Trzecia działka natomiast pojawiła się kilka godzin po odejściu drugiej i okazało się, że ta trzecia jest lepsza niż tamte dwie razem wzięte 🙂
I to był strzał w dziesiątkę – tak wyobrażam sobie moją wolność finansową – od razu plan portfela mieszkań realizowany w trzech etapach – skok na głęboką wodę, ale z dwiema zapasowymi butlami powietrza, o czym w dalszej części tej publikacji… Pamiętaj, że robisz to, by być wolnym, a nie by jak najszybciej zacząć zarabiać, nie zniewalaj się więc dodatkowo sam, martwiąc się o uciekające okazje, nie ta, to inna 🙂
Chcesz wiedzieć więcej?
Nie będę tu opisywał konkretów na temat inwestowania w budynek z wieloma kawalerkami – uważam, że to unikalna wiedza i nie będę się nią dzielił publicznie. Jeśli jesteś tym zainteresowany zobacz moją ofertę na BezEemerytury.pl/jak-zostac-kamienicznikiem.
Witaj,
; Adam pisze:zainteresowal mnie temat inwestowania w nieruchomosci.
Mam juz dziaké w Warszawie z pozwoleniem na budowé budynku z 10 cioma mieszkaniami i garazem, ale nie mam srodków na realizacjé.
Mnie ciekawi natomiast to jak nie mając w pełni środków na 1 mieszkanie ruszyć z kupnem 5 ? Żaden bank tak o nie da na coś takiego kredytu, bo oni muszą się ekstra zabezpieczyć nawet jak i tak będą do przodu na tym. Moim zdaniem nieruchomości są dobrym sposobem na inwestycje, ale potrzebny jest spory kapitał na wejście.
; piotr pisze:witam a co powiecie zeby zalozyc taka mala ,,grupe kapitalowa ktos ma dzialke a ktos srodki wystarczy to ze soba dograc pozdrawiam [email protected]
; Mariusz Szepietowski pisze:W założeniach to bardzo dobry pomysł, wiele budynków tak przecież powstało. Ja osobiście jestem jednak tak zrażony do spółek, że inwestuję tylko samodzielnie, ale proszę nie traktować tego, jako odradzanie współpracy. Powodzenia!
; eldeko pisze:Nieruchomości dają zabezpieczenie na przyszłość. Działamy w branży magazynowej. Tutaj chodzi o miliony, ale przy tych wycenach jakie mamy teraz, warto jest wyłożyć te pieniądze. Obserwujcie newsletter Jartomu – dochodzi do dziwnych transakcji. Hale wyceniane w milionach znikają po kilku dniach. To chyba doskonale świadczy o tym, jak wygląda sytuacja na rynku.
; Marcin pisze:ludzie, wy naprawdę wierzycie w to, że jakiś gołodupiec, który nie ma kasy na kupno jednego mieszkania kupi od razu całą kamienicę? jesteście aż tak naiwni? że ktoś, kto jest takim finansowym geniuszem traci czas na prowadzenie bloga (tandetny szablon w wordpressie, strona prowadzona samodzielnie – nie stać go na zatrudnienie grafika, czy ma misję i chce stworzyć wszystko od podstaw). że taki geniusz nie doczekał się papierowej wersji jego książki, więc kombinuje jak opchnąć ją wam przez internet? jeśli Pan Mariusz jest takim guru, niech pochwali się swoimi realnymi dokonaniami, jak nie, jest dla mnie zwykłym naciągaczem, który próbuje wcisnąć Wam swoje wypociny za kilka złotych i wydębić adres e-mail, żeby zasypać Was spamem.
; Mariusz Szepietowski pisze:Cóż… nie mierz innych swoją miarą. Nie każdy, kto samodzielnie prowadzi bloga jest gołodupcem, zapewne nie przyszło Ci do głowy, że ja nie musze już zarabiać, mam więc dużo czasu na to, co sprawia mi satysfakcję, w tym dzielenie się z innymi swoją wiedzą i doświadczeniem, włącznie z samodzielnym tworzeniem stron (prostych, to fakt, ale jest to zamierzone). Ja nie czuję potrzeby (tym bardziej nie muszę) chwalić się dokonaniami – jak wpiszesz moje nazwisko w google i/lub w rejestr spółek w KRS, to nawet swoim umysłem szybko ogarniesz, jakie możliwości mają moje firmy, jakich specjalistów zatrudniają i ile dzięki nim mogłem kupić mieszkań, by kolejnym krokiem była kamienica. Życzę Tobie i Twoim dzieciom (jakbyś sam nie zdażył), byście doszli do tego, co ja osiągnąłem, zwłaszcza w kwestii intelektu i wartości niematerialnych (co to jest, dowiesz się też w google) 🙂
; Aleskandra pisze:Inwestowanie jest opłacalne, tylko trzeba mieć predyspozycje do wykonywania tego typu „pracy”. Kupiłem prawie rok temu 5 mieszkań + lokal handlowo-usługowy w jednym budynku za 530000, 25km od Gdyni. Inwestycja pod względem finansowym zaliczam do udanych, ponieważ rata kredytu i opłaty są mniejsze niż pieniądze, otrzymuje z wynajmu. Na brak lokatorów też nie mogę narzekać. Jednak rozmawianie na temat spłat, rozwiązywanie problemów typu „sąsiad wczoraj za głośno słuchał muzyki” , pokazywanie mieszkań,bardzo mnie denerwują.Wydawało mi się, że znalezienie nabywcy nie będzie trudne, ponieważ ktoś może mieszkać w jednym z mieszkań a pozostałe lokale spokojnie zapewniają pieniądze na opłaty i ratę kredytu.Jednak szybko przestałem być niepoprawnym optymistą, czekam od dłuższego czasu na kupca, i niestety dalej zajmuje się „prowadzeniem” domu, żeby nie spłacać rat z własnej pensji.Oczywiście nie tracę na tym finansowo, bo z dnia na dzień spłacam nieruchomość, nie dokładając do tego ani zlotówki, ale nie czuję się wolny.
Szukasz taniego kredytu na mieszkanie?
; Mariusz Szepietowski pisze:Taak, ja na początku też planowałem mieszkać w mojej „czynszówce”, ale już mi przeszło. W biznesplanie mam już założony % dla zarządcy a także zakładam, że jeden z pokoi będzie jego mieszkaniem służbowym. Bez tego, zamiast osiągnąć wolność byłbym prawie niewolnikiem swoich najemców.
; Aleskandra pisze:Chciałabym zadać Tobie pytanie, związane z omawianym tematem, ale niekoniecznie na forum. Jeśli byłoby to możliwe, czy mógłbyś wysłać jakąś wiadomość mailem, żebym miała możliwość wysąłnia pytania?
; Aleskandra pisze:Witam,chciałabym zadać Tobie pytanie dotyczące omawianego tematu, ale nie na forum. Mógłbyś wyslać jakąś wiadomość do mnie mailem?
; eldeko pisze:Nieruchomości owszem, są bardzo opłacalne, ale najpierw kapitał. Mamy kryzys, wyceny najniższe od lat, więc pozostaje kwestia tego wykorzystania. Widać np. co się dzieje w branży magazynowej… Kto by się spodziewał przejęcia magazynu w kilka dni po pojawieniu się oferty? A właśnie tak to wygląda w bazie jartomu…
; lebiega pisze:Zgadam się ze wszystkim!
; Tatiana pisze:Ta książka którą wymieniono „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” to kamień milowy 🙂 A jeśli szukacie mieszkania to polecam dobrą stronę – http://www.klikmapa.pl/mieszkania-na-sprzedaz,mi-tychy.html
; adam pisze:ciekawy gość wyprać czytelnikowi mózg jakimś tematem oczywistym a za ewentualną odpowiedź skasować pare złociszy, tysiące takich w sieci
; Mariusz Szepietowski pisze:Tak, to prawda. A będą nas miliony! Podobnie, jak miliony-miliardy ludzi poza siecią, którzy za to, że coś od siebe dają oczekują wynagrodzenia. Na tym właśnie polega praca, biznes, działalność gospodarcza itp. A Kolega to się z choinki urwał i chce za darmo coś dostać? W życiu nie ma nic za darmo, warto się szybko otrząsnąć ze snu 🙂
; Sonia pisze:Zgadza się książka „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” jest obowiązkową pozycją dla osób posiadających nieruchomości na wynajem/sprzedaż. Przy okazji osoby szukające atrakcyjnych lokali pod biznes polecam stronę http://domibiznes.pl
; Ibella pisze:A ja uważam, że można zaryzykować z zyskiem taką „przygodę”. Co więcej, można ją sobie nawet wcześniej fajnie i szybko skalkulować pod różnymi względami typu rata kredytu, przychody z wynajmu i inne rzeczy. Znalazłam coś takiego: http://zysker.pl/mieszkanie/
; Mariusz Szepietowski pisze:Ibella – dziękuję za informację o ciekawym serwisie (zakładam, że rozwinie się i będą kolejne „kalkulatory”). W tym, jaki podałaś bardzo ładnie widać, jak rośnie nam posiadany majątek (czerwony obszar między krzywą kredytu do spłaty, a krzywą posiadanego kapitału – tu błędnie moim zdaniem nazwaną), może warto go bardziej podkreślić…
; Kasia pisze:Kupno mieszkania to nie taka prosta sprawa. Trzeba się nad tym poważnie zastanowić i przeanalizować. Ja kiedy kupowałam mieszkanie pod wynajem to wszystko analizowałam od a do z. Byłam nawet na stronie http://www.zysker.pl i tam kalkulatorem zysków liczyłam ratę kredytu, wydatki, koszty np. remontu, ponieważ trzeba wiedzieć ile mamy płacić miesięcznie i ile wynosi rata kredytu inaczej możemy sobie założyć pętlę na szyję.